A NAV múlt héten közölte, hogy 2015-ben (nem tavaly 2016-ban) ~4500 Magyar Airbnb szállásadó összesen kb. 6Mrd bevételt szerzett 120K szállásnap díjaként. A NAV azt is közölte, hogy a 6Mrd bevételnél jóval kevesebb volt a NAV felé jelentett bevétel - az Airbnb szállásadók egy jó része adót csalt.
Az átlagos szállásnap díja 6Mrd/120K = 50K HUF. Ez elég magasnak tűnik, de nem az, mert a szűkszavú közleményből úgy tűnik, hogy ez a szállásnap szállásonként és nem vendégenként van számolva. Az Airbnb szállásadók jó része nem szobát, hanem lakást v. házat ad ki, amiknek a napidíja magasabb egy szobáénál.
2015-ben és 2016-ban is hasonlóan adóztak a magánszemélyek által kiadott ingatlanok. Első körben a kérdés az, hogy ÁFA köteles vagy ÁFA mentes-e a kiadás. Itt magánszemélyek adtak ki ingatlant, ezért feltételezhető, hogy ÁFA mentes a kiadás. A költségek elszámolásában 10%-os átalányt lehet választani vagy tételes elszámolást. Tételes elszámolást nyilván az választ, akinek több a költsége, mint 10%. Jellemzően az Airbnb szállásadóknak a 10% éri meg jobban, ezért azzal fogok számolni. Kivétel persze lehet.
Az adó alapja a teljes árbevétel minusz 10% költség.
Példa: 10M árbevétel, az adóalap 10M - 1M (10%) = 9M.
Adó mértéke: SZJA az első 1M bevételig. Ez tulajdonosonként értendő. Ha kettő tulajdonos van, akkor 2M a határ. 2 tulajdonossal számolok, mert ez a leggyakoribb helyzet.
Adó az első 2M-ig (2 tulajdonos) = 2M * 0,16 (SZJA 2015) = 320 K
A határ felett 16% SZJA + 14%-os EHO az adó mértéke, tehát összesen 30%.
Adó 2M határ (2 tulajdonos) felett = 7M * 0,3 (SZJA + EHO 2015) = 2,1M
Adó összesen: 2 420K
Nézzük a túloldalát, tehát azt, hogy mibe kerül az ingatlan, amit kiad az Airbnb szállásadó.
Az Airbnb kihasználtságáról kevés infóm van, ezért feltételezésekre hagyatkozom. Egy olyan ingatlan, ami hozza a közepes kiadási árat szvsz. valahol 30-40M között van. Évi 100 kiadott nappal számolok. 100 nap 5M árbevételt jelent. A fenti példához 2 ingatlan kell, ami 2 x 5M = 10M árbevételt termel évente. 2 x 35M = 70M értékű ingatlannal számolok.
Az ingatlan nem elszámolható költsége a 70M kamata. A kamat mértéke a THM. Ma 3%-os THM-el már lehet találni lakáshitelt. 2015-ben nem lehetett, de ennek ellenére 3%-os THM-el számolok.
A 70M éves költsége 3%-os THM-el 2,1M.
Megéri?
A példában:
Teljes árbevétel 10M
Direkt költség: 1M
Adó: 2,42M
Kamat költség: 2,1M
Profit: 4,48M
A fenti példában szereplő ingatlan jelentős profitot termelt, tehát megéri.
Természetesen ha a valós paraméterek eltérnek, akkor a profit jelentősen eltérhet ettől a példától.
Például
ha a THM 3% helyett 6%, akkor a profit már csak 2,38M.
ha az éves kiadott napok száma nem 100, hanem csak 50 nap, akkor a profit szintén 2,38M.
ha az ingatlant drágábban lehetett beszerezni a fenti árnál akkor a profit szintén alacsonyabb.
Miért csalt adót az Airbnb tulajdonosok nagy része?
A profit növelése miatt természetesen. Magyarországon megszokott, hogy a magánszemélyek nem adóznak a nem hivatalos árbevételeik után. A hivatalos "fizetés" után muszáj adózni, meg sem kapja a magánszemély a pénzt, egyből a NAV-nak utalja a munkaadó. A nem hivatalos pl. házi javítás bevétel után azonban nem jellemző az adófizetés. A nagy változás az, hogy az Airbnb árbevétel múlt héttől "hivatalos" árbevételnek számít, ami után muszáj adózni.
Következmények
A tény, hogy mostantól mindenki számára nyilvánvaló lett, hogy az Airbnb "hivatalos" árbevétel és adózni kell a teljes összeg után, átírja a költségkalkulációt. Ezentúl a közepes mértékű adó bekerül a költség tételek közé és az Airbnb befektetés drágább lesz, a profit pedig kevésbé garantált. Emiatt szvsz. kevesebb Airbnb befektetés lesz. A gyengébben szereplő Airbnb befektetések pedig a piacra kerülnek, el fogják adni őket a tulajdonosok. 2015-ben még nem volt jelentős számú Airbnb ügyfél Magyarországon, a 4500 nem sok. 2016-ról nincsen adatom. Valószínűleg az ingatlan piacon megjelenik egy csekély extra kínálat és eltűnik egy csekély kereslet. Összességében azonban nem ez fogja meghatározni az ingatlan árak alakulását.
