Az ingatlan alap és SZIT egy hagyományos és biztonságos befektetési forma. Aki nem vágyik nagyon nagy hozamra, de biztos hozamot szeretne, annak tudom ajánlani.
Az első, amit mindenképpen le kell ellenőrizni Magyarországon, hogy nyitott vagy zárt végű ingatlan alapról beszélünk.
Csak zárt végű ingatlan alapba szabad befektetni.
A nyitott végű alap csak Magyarországon létezik, mert egy halom sz*r, nehéz felsorolni az összes hibáját, ezért csak annyit jegyezzen meg mindenki, hogy óvakodjon tőle.
Más országokban csak zárt végű ingatlan alap van, ezért ha nem Magyarországon vagyunk, akkor ezt ki sem szokták hangsúlyozni, hanem adottságnak tekintik.
Az ingatlan alap egy alap, aminek a tevékenységi köre ingatlan hasznosítás, adózása speciális lásd lent.
A SZIT egy részvénytársaság, aminek a tevékenységi köre ingatlan hasznosítás és a nyereségének minimum 90%-át kifizeti osztalékként a tulajdonosoknak.
A különleges a dologban az, hogy az ingatlan alap és a SZIT nem fizet társasági adót, az adófizetés az osztaléknál v. befektetési jegy/részvény eladásánál történik. Magyarországon ma 16% az adó mértéke, ami igen kedvező.
Ingatlan alapba vagy SZIT-be történő befektetéssel az ingatlan befektetés minden előnyét megkapjuk a közvetlen management bosszúságait azonban nem.
Az ingatlan alap / SZIT működése így néz ki:
Előkészületek és indítás
- Ingatlanok kinézése, jövedelmezőség számítások, előszerződések, stb. még az alapítás előtt.
- Ingatlan alap létrehozása, a kiszámolt összegben befektetési jegy/részvény kibocsátás.
- Ingatlanok megvétele/felépítése.
Működtetés
- Ingatlan gazdálkodás, a nyereség kifizetése az ügyfeleknek.
- Portfólió bővítés, hitelből vagy részvény kibocsátással.
Amire figyelni kell
Olyan ingatlanalapot / SZIT-et kell választani, ami a felsorolt tevékenységeket végzi.
Óvakodni kell azoktól, ahol emellett még nagy összegben hiteleket vesz fel az ingatlan alap/SZIT, majd ezekkel a pénzeszközökkel bővíti az ingatlan portfóliót. Ez ugyanis már nem ingatlan alap tevékenység, ez befektetői tevékenység, amit nem az ingatlan alapnak kell végeznie, hanem annak a cégnek, ami létrehozta. A szerepvesztésnek sokszor sírás a vége, a mi feladatunk az, hogy ne mi sírjunk, ha nem mennek jól a dolgok.
A SZIT, ha bővíteni akarja az ingatlan portfóliót, elsősorban részvény kibocsátásban gondolkodik, hitelt csak átmenetileg vesz fel. Ennek az oka az, hogy a nyereségének a 90%-át mindenképpen ki kell fizetnie a tulajdonosoknak, ezért a növekedéshez szükséges tőke gyakorlatilag csak részvénykibocsátással biztosítható, a hitel előbb-utóbb kinyírja a SZIT-et.
Az ingatlan alapokra ez nem vonatkozik, de ott is érdemes utána nézni, hogy mennyi hitellel van megterhelve és milyenek a gazdálkodási mutatói.
A SZIT egy részvénytársaság, ami azt jelenti, hogy a tőzsdén kereskedni lehet a részvényeivel. Az ingatlan alap befektetési jegyeivel is ugyanúgy lehet kereskedni a tőzsdén. A tőzsdei bevezetést ellenőrizni kell befektetés előtt. A befektetésünk emiatt teljesen likvid, bármikor eladhatjuk, ha szükségünk van a pénzre.
Nekem mindenképpen a SZIT az ajánlásom. Magyarországon még nincsen egy sem, de az első kommentben lehet egy jó tippet találni külföldi SZIT (ott REIT) vásárlásáról.
