Ingatlan - Mi a helyzet középtávon?

2014.04.17. 11:58 :: Dörnyei József

A kimenekülés folyamatosan tart, emiatt az ingatlanpiac úgy általában nem fog tudni helyreállni. A devizahitelesek helyzete sem rendeződött egyelőre, de a számuk fogy, emiatt ebből az irányból egyre kisebb nyomás alatt van a piac.

Amire számítani lehet, az az, hogy a kimenekülés folyamata maradni fog a belátható jövőben. Emiatt a teljes lakásállomány ára mindenképpen csökkenni fog.

Ebben akkor lesz változás, ha a kimenekülés + népességfogyás üteme az évi 40K (lakás) alá süllyed. Magyarországon kb. évi 40K lakás kopik el, tehát elbontódik vagy átalakul pl. kertté, szántóföldé, irodává, stb. Valamennyi új is épül, de ennek a darabszáma pár ezer, ezért per pillanat nem nagyon számít.

A lakosság fogyásának üteme évi kb. 40K. Ez hosszútávon kb. évi 20K felszabadult lakást jelent, ami szintén bekerül a piac eladó oldalára.

A kimenekülésnél is kb. 2 kimenekült jelent egy felszabadult, eladó lakást. Tehát a kimenekültek számának kb. évi 40K alá kellene mennie ahhoz, hogy elkezdjen csökkenni az eladó oldalon a lakások száma.

A kimenekültekről ugyan nincsen és nem is lesz megbízható statisztika, de az évi 40K alá csökkenés csak akkor várható, ha már mindenki kimenekült...

Tehát igaz az a megállapítás, hogy középtávon további kínálaterősödés várható.

A keresleti oldalon van némi pozitívum. A devizahitelesek száma egyre csökken. Van, aki kifizette a hitelt, van, aki kinőtte. Új devizahiteles nem keletkezik. Folyamatosan jelennek meg a piacon olyan új lakásvásárlók, akiknek nincsen devizahitele, mert túl fiatalok hozzá. Összességében a keresleti oldal összetétele egyre jobb pénzügyi helyzetbe kerül. (De a száma csökken)

A teljes helyzethez még hozzátartozik az is, hogy egyes vidéken a lumpenszocialista bűnözés folyamatosan nő, egyes helyeken eléri az elviselhetetlenség határát. Ezeken a vidékeken a lakások elhagyatottá válhatnak, ahogy a nem lumpenszocialista népesség elmenekül. Ezeknek a menekülteknek általában nincsen elég tőkéje saját ingatlan vásárlásához, de van bevétele, emiatt lakásbérlőkké válnak hosszabb időre. Az elmenekülés növeli az éves lakás lemorzsolódás számát - ezek az üres ingatlanok hamar romokká válnak - ami jót tesz a piacnak, a túloldalon pedig megjelenik egy fizetőképes kereslet, bérlő formájában.

Amit érdemes ma csinálni az ingatlanpiacon:

Mindenképpen érdemes minőségi cserét végrehajtania annak, aki ezt saját tőkéből vagy jobbára saját tőkéből végre tudja hajtani.

A hitel kamatok alacsonyak, ezért a minőségi cserének a hitelköltsége alacsony lesz.

A piacon vannak olcsó ingatlanok minden szegmensben. A piac természetesen tele van drága ingatlanokkal is, de nem ezek közül kell válogatni. Olcsó és drága azt jelenti egy ingatlannál, hogy saját magához képest olcsó vagy drága-e, magához az árhoz kevés köze van. Egy 50nm-es panellakás 15M-ért drága a XI.-ben, de egy 50nm-es lakás 15M-ért olcsó a XI. Gellérthegyen.

Ha saját használatra vásárol(cserél) valaki, akkor jobb életminőséget vásárol, valamint befekteti a pénzét.

Ha kiadásra vásárol(cserél) valaki, akkor minőségibb albérlőt vásárol vele, ahol kevesebb az okozott kár és megbízhatóbb a fizetés is.

A lumpenszocialista népesség terjedése miatt arra mindenképpen figyelni kell, hogy lumpenszocialista mentes helyen kell vásárolni az ingatlant. Az ingatlan hosszútávú befektetés és nehéz eladni, ha szükséges. Emiatt Magyarországon különösen fontos, hogy jól döntsünk hosszútávon. Az eléggé jól látható, hogy hol vannak azok a helyek, ahol várható a lumpenszocialista népesség bejövetele - máshol kell vásárolni.

8 komment

Címkék: Ingatlan Kimenekülés

A bejegyzés trackback címe:

https://dornyeij.blog.hu/api/trackback/id/tr126045501

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Robur 2014.04.18. 09:29:48

Ezt a lumpenszocialista szót elfelejthetnéd, van tisztességes magyar megnevezése: lumpenproletár.

bankvezér 2014.04.18. 20:53:43

Zsiday Viktor szerint most kell lakást venni, mert hamarosan drágulni fog.

Dörnyei József · http://dornyeij.blog.hu 2014.04.18. 21:17:19

@Robur:
A lumpenploletár már jelentésű. Azok voltak a szegény dogozók.

A lumpenszocialista megélhetési segélyezettet jelent, aki nem akar dolgozni.

Dörnyei József · http://dornyeij.blog.hu 2014.04.18. 21:20:01

@bankvezér:
Nyilván igaza van. Mint a delfi jósnőnek. Lesz olyan ingatlan, ami drágulni fog.

A piacon általában azonban tovább csökkennek az árak.

Azt én is írom, hogy minőségi cserét érdemes most is végrehajtani, sőt, ingatlant vásárolni is a megfelelő helyen és árért. De az ingatlanok ára nem fog felfelé menni a belátható jövőben. Ezen nem lehet keresni. A lakbéren lehet.

Robur 2014.04.19. 15:22:55

@Dörnyei József:
Hát nem tudom. A köznyelvben a lumpenproletár elég negatív kicsengésű szó. Pozitív értelemben még nem is találkoztam vele. Nem szegény dolgozót értenek alatta. Szóval szerintem pont azt jelenti mint nálad a lumpenszocialista.

Dörnyei József · http://dornyeij.blog.hu 2014.04.20. 21:27:12

@Robur:
A proletár jelentése szegény gyári dolgozó.
Semmiképpen sem megélhetési segélyezett.

A lumpenszocialista tökéletes és találó szó. :-)

Robur 2014.04.20. 23:11:54

@Dörnyei József:
Itt nem a proletár hanem a lumpen jelentése a lényeg. Az idegenszavak szótára szerint lumpenproletár:
"Különféle társadalmi rétegekből lezüllött emberek, akik pénzért mindenre kaphatók."
forrás:
idegen-szavak.hu/keres/lumpen

bankvezér 2014.04.21. 23:15:36

@Robur:
"lumpenproletár:
"Különféle társadalmi rétegekből lezüllött emberek, akik pénzért mindenre kaphatók."

De akkor a parlamentben szinte csak lumpenproletár van. :))