Befektetés - Ingatlan alap és SZIT (vált.)

2013.05.07. 07:00 :: Dörnyei József

Az ingatlan alap és SZIT egy hagyományos és biztonságos befektetési forma. Aki nem vágyik nagyon nagy hozamra, de biztos hozamot szeretne, annak tudom ajánlani.

Az első, amit mindenképpen le kell ellenőrizni Magyarországon, hogy nyitott vagy zárt végű ingatlan alapról beszélünk.

Csak zárt végű ingatlan alapba szabad befektetni.

A nyitott végű alap csak Magyarországon létezik, mert egy halom sz*r, nehéz felsorolni az összes hibáját, ezért csak annyit jegyezzen meg mindenki, hogy óvakodjon tőle.

Más országokban csak zárt végű ingatlan alap van, ezért ha nem Magyarországon vagyunk, akkor ezt ki sem szokták hangsúlyozni, hanem adottságnak tekintik.

Az ingatlan alap egy alap, aminek a tevékenységi köre ingatlan hasznosítás, adózása speciális lásd lent.

A SZIT egy részvénytársaság, aminek a tevékenységi köre ingatlan hasznosítás és a nyereségének minimum 90%-át kifizeti osztalékként a tulajdonosoknak.

A különleges a dologban az, hogy az ingatlan alap és a SZIT nem fizet társasági adót, az adófizetés az osztaléknál v. befektetési jegy/részvény eladásánál történik. Magyarországon ma 16% az adó mértéke, ami igen kedvező.

Ingatlan alapba vagy SZIT-be történő befektetéssel az ingatlan befektetés minden előnyét megkapjuk a közvetlen management bosszúságait azonban nem.

Az ingatlan alap / SZIT működése így néz ki:

Előkészületek és indítás

- Ingatlanok kinézése, jövedelmezőség számítások, előszerződések, stb. még az alapítás előtt.

- Ingatlan alap létrehozása, a kiszámolt összegben befektetési jegy/részvény kibocsátás.

- Ingatlanok megvétele/felépítése.

Működtetés

- Ingatlan gazdálkodás, a nyereség kifizetése az ügyfeleknek.

- Portfólió bővítés, hitelből vagy részvény kibocsátással.

Amire figyelni kell

Olyan ingatlanalapot / SZIT-et kell választani, ami a felsorolt tevékenységeket végzi.

Óvakodni kell azoktól, ahol emellett még nagy összegben hiteleket vesz fel az ingatlan alap/SZIT, majd ezekkel a pénzeszközökkel bővíti az ingatlan portfóliót. Ez ugyanis már nem ingatlan alap tevékenység, ez befektetői tevékenység, amit nem az ingatlan alapnak kell végeznie, hanem annak a cégnek, ami létrehozta. A szerepvesztésnek sokszor sírás a vége, a mi feladatunk az, hogy ne mi sírjunk, ha nem mennek jól a dolgok.

A SZIT, ha bővíteni akarja az ingatlan portfóliót, elsősorban részvény kibocsátásban gondolkodik, hitelt csak átmenetileg vesz fel. Ennek az oka az, hogy a nyereségének a 90%-át mindenképpen ki kell fizetnie a tulajdonosoknak, ezért a növekedéshez szükséges tőke gyakorlatilag csak részvénykibocsátással biztosítható, a hitel előbb-utóbb kinyírja a SZIT-et.

Az ingatlan alapokra ez nem vonatkozik, de ott is érdemes utána nézni, hogy mennyi hitellel van megterhelve és milyenek a gazdálkodási mutatói.

A SZIT egy részvénytársaság, ami azt jelenti, hogy a tőzsdén kereskedni lehet a részvényeivel. Az ingatlan alap befektetési jegyeivel is ugyanúgy lehet kereskedni a tőzsdén. A tőzsdei bevezetést ellenőrizni kell befektetés előtt. A befektetésünk emiatt teljesen likvid, bármikor eladhatjuk, ha szükségünk van a pénzre.

Nekem mindenképpen a SZIT az ajánlásom. Magyarországon még nincsen egy sem, de az első kommentben lehet egy jó tippet találni külföldi SZIT (ott REIT) vásárlásáról.

5 komment

Címkék: Ingatlan Befektetés

A bejegyzés trackback címe:

https://dornyeij.blog.hu/api/trackback/id/tr245284594

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Charybdis 2013.05.08. 15:30:10

Szerintem itt keverve van a magyarországi jogi szabályozás alapján létrejött ingatlanalap, továbbá a magyarországi Szabályozott ingatlanbefektetési társaság (SZIT) és a külföldi real estate investment trust (REIT).

A magyar ingatlanalapok nem részvénytársaságok, hanem jogi személyiségű befektetési alapok (simán csak "alap"). Amikor a befektető befektet egy magyar ingatlanalapba, akkor nem részvényt vesz, hanem befektetési jegyet. A magyar ingatlanalap pedig így adózik (részlet az OTP Ingatlanalap tájékoztatójából):

"Az Alapot a jogszabályi előírások szerint Magyarországon nem terheli adókötelezettség a keletkező nyeresége után. A külföldi befektetéseken keletkező kamat-, osztalék-, árfolyamnyereség és esetleges egyéb jövedelmek esetén előfordulhat, hogy e jövedelmeket a forrás országban (a jövedelem keletkezésének helyén) adó terheli. A külföldi befektetéseken keletkező jövedelmek adózását az adott ország belső jogszabályai és – ha ilyen létezik – az adott ország és Magyarország között fennálló, a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény határozza meg. Az Alap a tulajdonában lévő ingatlanok után - az ingatlan fekvésétől függően - helyi építményadó fizetési kötelezettség alá eshet."

De ehhez nem feltétel, hogy az alap hozamot, osztalékot fizessen! Az OTP Ingatlanalap nem is fizet hozamot. Azért van adómentesség, mert a befektetési jegyet birtoklónak kell csak adót fizetnie (különben kétszer adóztatnák ugyanazt a pénzt).

Namost van az új szabályozás, a Szabályozott ingatlanbefektetési társaság (SZIT). Itt valóban igaz, hogy meghatározott mértékű osztalékot kell fizetnie adókedvezményekért cserébe, tovább ez tényleg részvénytársaság, nem pedig befektetési alap, tehát nem befektetési jegyeket lehet belőle venni, hanem csak részvényeket. De Magyarországon még nincsen egyetlen SZIT sem.

Aztán ott van a real estate investment trust (REIT) külföldön, amiről gyakorlatilag a magyar SZIT-et mintázták. Tehát gyakorlatilag a REIT és a SZIT ugyanúgy működik.

Az valóban igaz, hogy nyílt végű magyar ingatlanalapba nem szabad pénzt tenni túl sokat, mert az ingatlanok illikvidek, viszont ha nyílt végű az alap, akkor az egész alapnak likvidnek kell lennie.

De én magyar ingatlanalapba egyáltalán nem tennék pénzt, mert kicsi a diverzifikációjuk.

Nekem konkrétan van pénzem olyan ETF-ben, amelyik külföldi REIT-ek részvényeit veszi meg, tehát ez kvázi ingatlanalap, csak külföldi ingatlanok vannak mögötte. A www.etfinfo.com/en/home/ oldalon a keresőbe be kell ütni, hogy REIT, vagy real estate, ki fog adni különböző ETF-eket, azokat pedig meg lehet venni a londoni, vagy a német tőzsdén, magánszemélyeknek TBSZ-re is, tehát nincsen rá kamatadó! És így egy tranzakcióval lehet részesedni akár a világ ingatlanalapjainak (REIT) teljesítényéből (persze nem forintban).

Dörnyei József · http://dornyeij.blog.hu 2013.05.08. 16:59:15

@Charybdis: Igaz, az ingatlan alap nem Rt., majd át fogom írni a cikket ennek megfelelöen.

Charybdis 2013.05.08. 17:24:21

szóval visszatérve az ingatlan befektetéshez, szerintem magyar ingatlanalapot egyáltalán nem érdemes venni, mert általában csak Magyarországon fektetnek be, maximum még néhány környező országban, de ez nem eléggé diverzifikált befektetés így. És ugye volt már szó a nyíltvégű ingatlanalapokról, ami elég veszélyes akkor, amikor a befektetők pánikszerűen elkezdik visszaváltani a befjegyeket. Ez történt 2008-2009-ben néhány magyar ingatlanalappal: fizetni kellett volna a jegyeket visszaváltóknak, de mivel az ingatlanok illikvidek, ezért nem tudtak fizetni az alapok. Bővebben: www.privatvagyonkezeles.hu/hu/alapblog/19-bankar/1589-a-nyilt-vegu-ingatlanalapokrol

Nekem személy szerint van ingatlanbefektetésem egy REIT ETF-en keresztül, dollárban. Ez úgy működik, hogy vannak a külföldi REIT-ek, amelyek tőzsdei részvénytársaságok. Ezek a részvénytársaságok szinte csak ingatlant birtokolnak (jellemezően irodákat, lakóházakat, bevásárlóközpontokat, hoteleket, raktárakat stb.). A nyereség 75-90%-át ki kell fizetniük osztalékként, cserébe adókedvezményeket kapnak. Emiatt az osztalékfizetési kényszer és az ingatlanok magas tőkeigénye miatt gyakran hiteleket vesznek fel ezek a REIT-ek, mert máshogy nem tudnának működni, de ez alapvetően nem baj.

A REIT-ek jellemzőek az USA-ban, Hong-Kongban, Japánban, Ausztráliában, UK-ban, Szingapúrban stb.

Azért nagyon jó a REIT, mert adókedvezményekben részesül, és sok ingatlanja van, tehát megvalósul a diverzifikáció (magánszemélyként elég bajosan lehetne részesedni több orzságban lévő, többfajta ingatlanból REIT-ek nélkül).

Namost megvenni egyesével sokfajta REIT részvényeit nagyon költséges, mert minden egyes részvénytranzakciókor van egy fix díj, amit ki kell fizetni összegtől függetlenül, ezért ez nem éri meg. Viszont csak néhány REIT részvényt venni meg túl kockázatos. Ekkor jön képbe az ETF, ami előre meghatározott arányban tart a portfóliójában REIT-ek részvényeit. Utána már csak egyetlen tranzakció kell ahhoz, hogy megvegyünk 1 ETF befektetési jegyet, és innentől kezdve közvetve ingatlantulajdonosok lettünk (enyém az ETF befektetési jegy, az ETF-é a REIT-ek részvényei, a REIT-eké pedig az ingatlanok).

És én gyakorlatban tudom, hogy ezeket a REIT ETF-eket lehet magyar TBSZ-re venni és nem kell így adózni (dollárban vagy euróban). Mivel újabban már dollár vagy euró alapú TBSZ-t is lehet nyitni.

Ami nekem van REIT ETF, annak 431 különböző REIT részvénye van 39 országból (leginkább USA, Japán, UK, Ausztrália, Szingapúr, Kanada stb.) Tehát eléggé jól diverzifikált, mindezt egyetlen tranzakcióval.

Persze nincs teljes adómentesség, mert vannak osztalék forrásadók, amiket a TBSZ sem küszöböl ki. Amikor az ETF osztalékot kap a REIT részvények után, akkor az ETF legtöbbször nem kapja meg a teljes osztalékot, mert osztalék forrásadót tart vissza a legtöbb ország, pl. az USA-ban lévő REIT-ek részvényei után érkező osztalék 15%-át visszatartja az USA magának, ha az ETF nem az USA-ban van bejegyezve. De még így is megéri a REIT ETF.

Szerintem nagyon érdemes ilyen REIT ETF-et tartani a portfólióban, mert viszonylag alacsony a korrelációja a nem ingatlan részvnyekkel és kötvényekkel, és a potenciális hozam is magas.

De azt a mítoszt el kell felejteni, hogy az ingatlan csak felfelé mehet, meg lehet nézni REIT indexek teljestményét, kb. a sima részvénybefektetéssel egyenértékű a kockázat! Ugyanis ezek is csak részvények, hiába van mögöttük ingatlan; ha a befektetők lufit fújnak ezekből a részvényekből, akkor akár évekig mínuszos évek jöhetnek. De én ajánlom mindenkinek valamilyen REIT ETF-et, a portfólió kb. 5-20% erejéig (nekem 15% az arányom).

Charybdis 2013.05.08. 17:34:38

@Charybdis: ja igen , még az ETF-ek két nagy előnyét elfelejtettem írni:

1) olcsóság: ezeknek az ingatlan REIT ETF-eknek az éves teljes költség mutatója (alapkezelés + minden egyéb költség) kb. 0,2-0,6% / év között mozog, ami sokkal kevesebb, mint bármelyik magyar befalap éves költsége.

2) likviditás: az ETF mindig likvid, bármikor meg lehet venni és el lehet adni az árjegyző miatt. Az árjegyző megállapodik az ETF kibocsátójával, hogy mindig jegyez vételi és eladási árfolyamot. Az árjegyzők általában nagyobb bankok. Ez azért éri meg az árjegyzőnek, mert minden vételen és eladáson keres valamennyit. Mert mindig picivel drágábban lehet csak megvenni az ETF-et, mint amennyit ténylegesen ér, és mindig picivel olcsóbban lehet csak eladni, mint amennyit ténylegesen ér (ez az árjegyző haszna). Viszont cserébe mindig likvid az ETF.

Továbbá a REIT ETF-ben lévő REIT részvények is likvidek, hiszen azok sima tőzsdei részvénytársaságok. Attól még, hogy zuhan egy REIT részvényárfolyama, még nem kell eladnia az ingatlanjait, szemben egy magyar nyíltvégű ingatlanalappal.

3) mivel nem forintban és nem magyar cégekben tartja a REIT ETF a pénzét, ezért nem vagyunk kitéve a Magyarországi országkockázatnak.

Charybdis 2013.05.08. 17:42:23

@Charybdis: vannak olyan magyar brókerek, akiknél lehet TBSZ értékpapírszámlát nyitni. Olyan magyar brókert kell keresni, ahol elérhető a TBSZ értékpapírszámla nem csak forintban, hanem mondjuk dollárban vagy euróban is. Továbbá ezek a REIT ETF-ek legkinkább a német és a londoni tőzsdén érhetők el, tehát ezt is meg kell nézni, hogy milyen tőzsdék érhetők el a brókernél.

Ha ezek megvannak , akkor egyszerűen nyitni kell értékpapírszámlát, majd megvenni a tőzsdén a kiválasztott REIT ETF-et az árjegyzőtől.

A pénznemre kell még figyelni, a német tőzsdén csak euróért lehet ETF-et venni, a londoni tőzsdén viszont dollárban is. Persze igazán az számít, hogy maga a REIT ETF a belső portfóliójában milyen pénznemben tartja a pénzt, de az sem mindegy, hogy mi, a befektetők, milyen pénznemben vesszük meg az ETF-et, ugyanis ugyanaz a REIT ETF elérhető többfajta pénznemben is (legtöbbször USD, EUR).